玩家必读“云端互娱有挂吗”(透视挂)辅助下载教程

觅珊 11 2026-06-29 02:31:02

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  文|陈聪 张全国 陈兆儒 刘东航

  2026年下半年有望迎来房地产市场的长周期底部。今年以来一线城市二手房挂牌量下降 ,完整改善链条的多梯级复苏 ,显著超越存款利率的租金回报率和企稳的租金表现,品质远胜二手的新房供给,多方面因素提供了房价回升的基础 。我们认为 ,从上海开始,越来越多的城市将实现房价止跌回升。更重要的是,房企的经营困境料将缓解。融资不再和规模挂钩 ,地产开发企业总部对区域的掌控力回显著提升,联合开发明显变少,企业卷品质可以获得合理的产品溢价 。当然 ,经营性不动产相关营收的提升,也对企业意义重大 。

  ▍房价底部初现,房地产有望走出下行周期。

  由于房价持续调整 ,中国城市租金回报率显著改善,目前已经明显超过存款利率,并接近商贷利率水平。租金整体保持稳定 。2026年3月以来 ,超过10个以上城市房价环比持续上行。二手房交易不断放量 ,76城头部中介二手成交量1-5月累计同比增长20%。不同于2025年,本轮复苏持续时间久,核心城市二手房挂牌量明显下降(京沪较2025年高点下降约两成) ,自小户型热销逐渐向改善型需求扩散 。我们认为,从上海开始,核心城市的房价止跌有望逐步扩散更大区域。

  ▍预计新房持续跑赢二手 ,开发商提供差异化产品。

  新房供给显著收紧,2026年前4月新开工仅为历史高点的不到三成 。由于政策鼓励好房子建设,承认产品品质溢价 ,新房和存量房的品质差异不断扩大。安全、舒适、绿色 、智慧的好房子倍受消费者青睐,存量房哪怕供给持续放量,也不形成对新房的完全替代。开发企业有望通过持续“卷产品” ,走上高质量发展的道路 。

  ▍五大问题冰消雪融,住宅开发有望趋于稳定。

  2021年是行业拿地质量最低的年份。除了房价下降,融资和规模挂钩的历史顽疾 ,区域“独走”的管理隐患 ,合作拿地过程的互相不服气,限价环境下极致卷周转等,都是房企拓盘质素偏低的关键原因 。2026年以来房企经营质量有了根本性提高——融资不再和规模挂钩;总部对于区域掌控力显著提高;联合开发明显变少;卷品质已经能获得必要的溢价回报 。

  ▍经营性不动产提质增量 ,房地产企业报表稳健程度提升。

  过去五年,优质经营性资产占企业总资产比例不断提升,可持续的经营性现金流入占房企经营回款比例不断提升。这虽然是企业被动去库存的结果 ,却也伴随着许多企业积极提升运营水平,组建商场 、文体、酒店等专业运营团队 。长期而言,我们认为 ,中国内地的房企,也有望和经历周期反复的港资地产龙头一样,走向更低杠杆、更多持有资产的发展道路。

  ▍风险因素:

  判断房价整体止跌 ,但局部和短期市场仍预计有波动。2026年6月起,由于季节因素,部分城市二手房房价转跌的风险 。部分投资性不动产整体供过于求 ,租金仍有可能继续下降的风险。住宅开发的整体风险虽然有所下降 ,但卷产品过程中,部分企业销售速度不佳的风险。

  ▍投资策略:

  我们认为,房价是决定房企前景的最关键因素 。房价在2026年止跌 ,房地产行业在2026年结束下行周期,这是我们当下关于行业最重要的判断。我们认为,企业之间的差异可能扩大 ,这主要是企业经营性资产运营能力的差异和不良资产占比的差异。我们建议投资者积极配置蓝筹地产企业 。

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本文节选自中信证券研究部已于2026年6月14日发布的《房地产行业2026年下半年投资策略—房价底部初现,房企困境冰消》报告,具体分析内容(包括相关风险提示等)请详见报告。若因对报告的摘编而产生歧义 ,应以报告发布当日的完整内容为准。

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